Ett fiktivt mäklararvode är en kostnad som räknas in när en av er tar över bostaden utan att den säljs. Syftet är att få fram bostadens nettovärde. Med ett värde på 3 000 000 kr och 70 000 kr i fiktivt arvode blir nettovärdet 2 930 000 kr.
Passar dig som ska köpa ut din expartner eller make och vill räkna rätt på utköpet.
Bostadens nettovärde är marknadsvärdet minus latent kapitalvinstskatt och fiktivt mäklararvode. När du dessutom tar över lånet räknas även fastighetslånet bort. Vid ett utköp räknas bolån, fiktivt arvode, latent skatt och andra överenskomna försäljningskostnader av.
Högsta domstolens riktlinjer tar hänsyn till latent kapitalvinstskatt när bostaden värderas i en bodelning. Riktlinjerna är just riktlinjer. Ni kan avtala om något annat. Även i rättspraxis har beräknat mäklararvode räknats med vid bodelning av fastighet (NJA 1998 s. 467).
Det finns ingen taxa. En jämförelsetjänst räknar med de intervall som tabellen visar, och de gäller som utgångspunkt för samtalet, inte som facit. Beloppet bör bygga på lokala arvoden, helst med två eller tre bedömningar från mäklare.
| Värde på bostaden | Bostadsrätt | Villa | Lägsta nivån, villa mot bostadsrätt |
|---|---|---|---|
| 1,5 miljoner kr | 35 000–40 000 kr | 45 000–60 000 kr | 10 000 kr högre |
| 2,5 miljoner kr | 40 000–50 000 kr | 60 000–70 000 kr | 20 000 kr högre |
| 3,5 miljoner kr | 50 000–70 000 kr | 65 000–80 000 kr | 15 000 kr högre |
| Över 7 miljoner kr | 90 000–120 000 kr | 90 000–120 000 kr | Samma |
Vad ett verkligt arvode brukar bli för samma bostad kan du läsa i vad som är ett normalt mäklararvode.
Det här är ett exempel från en bank och ingen regel för just er bostad. Vinsten är 850 000 kr, och med 22 procent skatt blir den latenta skatten 187 000 kr. Med ett värde på 4 000 000 kr och 70 000 kr i arvode räknar du 4 000 000 − 187 000 − 70 000 = 3 743 000 kr. Hälften, 1 871 500 kr, är då utköpsbeloppet innan lån.
Räknar ni utan skatt går det snabbare: ett fastighetsvärde på 100 000 kr minus 10 000 kr i arvode ger 90 000 kr i kompensation.
Äger ni hälften var delas nettovärdet på två, så varje 10 000 kr i fiktivt arvode flyttar 5 000 kr i utköpet. Ett exempel: för en bostadsrätt värd 3,5 miljoner kr räknar en jämförelsetjänst med 50 000–70 000 kr i arvode. Mellan lägsta och högsta nivån skiljer det 20 000 kr, vilket blir 10 000 kr i utköpsbelopp.
Därför lönar det sig att landa i ett belopp ni båda kan stå för. Be två eller tre mäklare om en bedömning och utgå från mitten.
Vid ett vanligt utköp räknar du (marknadsvärde − mäklararvode) × ägarandel. Med ett värde på 4 000 000 kr, 70 000 kr i arvode och en ägarandel på hälften blir det (4 000 000 − 70 000) × 0,5 = 1 965 000 kr. Formeln tar inte med något lån. Hur ett lån som du tar över ska räknas in beror på hur ni gör upp, så fråga banken eller en jurist innan ni skriver på.
Som allmän regel ger en bodelning varken vinstskatt för den som köps ut eller stämpelskatt för lagfarten, men Skatteverket avgör ert enskilda fall. Räkna därför båda varianterna innan ni skriver på, och gå igenom mäklararvode och avdrag för skatteregler vid en verklig försäljning.
Fiktivt arvode behövs inte när ni avstår från det, när bostaden är enskild egendom eller när en verklig försäljning redan sker. Ni måste komma överens om beloppet. Blir ni oense kan en jurist eller domstol avgöra vad som är rimligt.
Ni kan också enas om ett annat skiftesvärde, men en fastighetsöverlåtelse har formkrav. Gäller det en tvist eller en stor skatteeffekt är det klokt att prata med en familjerättsjurist.
Är ni sambor ska bodelning begäras senast ett år efter att förhållandet upphörde. När bodelningen är klar ansöker du om ny lagfart hos Lantmäteriet och bifogar bodelningsavtalet i original.
Bostadens värde styr hela utköpet. Vill du ha en lokal bedömning av både värde och arvode kan du be mäklare om en värdering, och i mäklararvode vid försäljning ser du vad en verklig affär kostar.
Överväger ni att sälja bostaden i stället för att en av er tar över den? Då kan ni få arvodesförslag från upp till tre mäklare i ert område och se vad en verklig försäljning skulle kosta.
Passar när ni överväger att sälja bostaden i stället och vill se arvodet i kronor från flera mäklare.