Moms på mäklararvode: så jämför du rätt belopp

Har mäklararvodet moms?

Ja. Mäklararvodet omfattas normalt av 25 procent moms. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) anger dessutom att priset till dig som säljare ska stå inklusive moms.

Står det "exklusive moms" på en offert betyder det att 25 procent ska läggas på. Beloppet inklusive moms är det du faktiskt betalar. En offert med lägre siffra är alltså inte billigare förrän du vet vilken sorts belopp det är.

Räkneexempel: tre arvoden på en bostad för 3 miljoner

Siffrorna nedan är ett exempel, inte en prislista. Vid ett slutpris på 3 000 000 kr blir 1,5 procent 45 000 kr, 2 procent 60 000 kr och 2,5 procent 75 000 kr, alla inklusive moms.

Säljer du en villa för 5 000 000 kr och betalar 2 procent blir arvodet 100 000 kr inklusive moms, varav 20 000 kr är moms. Hur procentsatserna räknas ut går vi igenom i mäklararvode i procent.

Vad ska stå i offerten och avtalet?

Det finns ingen fastställd nivå för mäklararvodet. Du och mäklaren kommer överens om villkoren. Innan du skriver under ska mäklaren förklara när ersättningen uppstår, hur den räknas ut och när den betalas.

Be om att offerten och avtalet har samma slutbelopp, samma arvodesmodell och samma tillägg. Där ska också stå vad som gäller om bostaden inte säljs. Tillägg gör skillnad: 8 000 kr extra kan lyfta ett arvode på 60 000 kr till 68 000 kr.

Säljs bostaden inte har mäklaren inte rätt till provision. Annan ersättning, till exempel för utlägg, måste stå skriftligt i avtalet. Vill du jämföra en fast summa med procent kan du läsa om fast pris hos mäklare.

Har du gett mäklaren ensamrätt har mäklaren i princip rätt till ersättning när bostaden säljs under ensamrättstiden, oavsett hur försäljningen gått till. Utan ensamrätt måste mäklaren ha anvisat köparen. Ersättningen kan skjutas upp tills villkor som besiktning eller medlemskap i bostadsrättsföreningen är uppfyllda. Har mäklaren misskött uppdraget kan ersättningen sättas ned om felet inte är ringa, och tvister om provision prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd.

Arvodesmodeller: se till att momsen räknas lika

Mäklare prissätter på olika sätt: en fast procentsats, olika procentsatser i intervall, en procentsats med minimibelopp, ett fast pris eller en kombination med utlägg.

Det gör momsen till en jämförelsefälla. Två offerter kan se likadana ut och ändå landa på olika slutbelopp om bara en av dem lägger till momsen.

Räkna därför om varje offert till samma sak: arvode plus tillägg plus moms, i kronor. Det är det beloppet som du jämför.

Faktura och avdrag

Fakturan ska enligt Skatteverket visa tjänsten, momsbeloppet och totalbeloppet. Spara både fakturan och förmedlingsavtalet. Skatteverket räknar mäklararvodet som en försäljningsutgift med avdragsrätt.

Avdraget minskar din vinst och därmed skatten. Vinst på en privatbostad beskattas med 22 procent, så ett arvode på 50 000 kr ger 11 000 kr lägre skatt om du får vinst. Deklarationen gäller året efter kontraktet, och du kan samla dina papper direkt vid försäljningen. För ditt eget fall gäller Skatteverkets besked.

Ett räkneexempel: du säljer för 3 000 000 kr, köpte för 2 000 000 kr och betalar 60 000 kr i arvode och 5 000 kr i andra utgifter. Då är den skattepliktiga vinsten 935 000 kr. Utan arvodet hade vinsten varit 60 000 kr högre. Mer om detta finns i mäklararvode och avdrag.

Två offerter, olika moms: så avgör du vilken som är billigast

Mäklare A erbjuder 48 000 kr exklusive moms. Mäklare B erbjuder 58 000 kr inklusive moms. A ser billigast ut, men 25 procent moms gör A:s arvode till 60 000 kr. B är alltså 2 000 kr billigare.

Lägg därefter till tilläggen. Ett tillägg på 8 000 kr lyfter ett arvode på 60 000 kr till 68 000 kr, så fråga vad som ingår i varje offert innan du jämför slutsumman.

Vad händer om affären ger förlust?

Arvodet ger lägre skatt bara när du får vinst. Vid 150 000 kr i vinst blir skatten 33 000 kr, och där minskar arvodet vinsten du skattar för.

Säljer du med förlust gäller en annan regel. Då ger 100 000 kr i förlust ett avdrag på 50 000 kr, eftersom hälften av förlusten kan dras av. Räkna därför med att momsen i arvodet är en verklig kostnad som skatten bara delvis hjälper till att täcka.